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congelamiento de alquileres

Congelan los Alquileres por 180 días y suspenden los desalojos.

Probablemente sea la primera vez que una norma tiene en cuenta a ambas partes de un contrato de locación.

El decreto no “perdona” el cumplimiento del contrato, sólo congela el valor mensual del alquiler al mes de marzo por 180 días y suspende los desalojos hasta el 30 de Septiembre. 

Algunos conceptos durante el plazo que durará este Decreto:

La norma del Gobierno congela el valor de los alquileres a lo abonado por Marzo de 2020 pero si el locatario no paga algún o ningún mes hasta octubre, el propietario le cobrará la deuda luego con un interés mínimo que está en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días.

¿Quiénes se benefician por este Decreto?

Los que alquilen una propiedad que sea:

Vivienda única urbana o rural.

Los que estén adheridos al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

Las habitaciones destinadas a vivienda en hoteles, pensiones u otros alojamientos similares.

Los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas pequeñas producciones familiares y/o agropecuarias o los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, los inmuebles alquilados por Pymes e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).

Inmuebles exceptuados en el Decreto:

Propiedades destinadas a alquiler temporario.

Cocheras, Puestos en ferias, Alquileres para sedes de embajadas o consulados y los contratos de arrendamiento rural, excepto pequeñas producciones familiares o agropecuarias.


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Sos:
Propietario/aInquilino/a

 

¿Qué ocurre si entre Abril y Septiembre aumentaba el valor del contrato?

Si una persona pagaba un alquiler de $ 10.000 al mes hasta marzo, y a partir de mayo aumentaba a $ 12.000, puede optar por cumplir con el aumento o seguir pagando $ 10.000 por abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre, pero esos $ 2.000 que no abonó durante estos meses, los deberá reponer de octubre en adelante pudiendo hacerlo entre 3 y 6 cuotas sin intereses. O sea acumulara $ 2000 por 5 meses (el aumento iniciaba en mayo) y esos $ 10.000 de excedente dividirlo entre 3 a 6 cuotas.

¿Qué pasa si el contrato vencía entre abril y septiembre?

La prórroga es automática siempre que el inquilino esté de acuerdo. Es una prórroga tácita sin negociación de precio ya que se seguirá abonando lo que se abonó en marzo.

Soy inquilino, el contrato vence antes de septiembre y quiero irme de la propiedad. ¿Puedo?

La persona tiene el derecho a abandonar el inmueble, pero no podrá mudar sus pertenencias si no finalizó el período de aislamiento obligatorio decretado por el Gobierno Nacional.

¿Si el propietario acredita que necesita el monto del alquiler para vivir, puede aumentarlo?

Si porque el decreto exceptúa a aquel locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria. 

Siendo propietario como pruebo que “vivo del alquiler”?

Es importantísimo en este caso tener el contrato declarado ante la AFIP. Presentar resúmenes de las cuentas bancarias con los movimientos, gastos de tarjetas de crédito, el título de la propiedad que habita y declaraciones de bienes personales. “Hay que presentar la mayor cantidad de documentación que pueda acreditar que el nivel de vida de la persona está en línea con sus ingresos”.

¿Si no hay acuerdo entre las partes puedo acudir a la Justicia?

Si, pero el decreto aclara que antes de ese paso se establece mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias.

¿Qué ocurre con los contratos que vencieron el 31 de marzo?

Los inquilinos pueden apelar el beneficio que otorga el decreto, que es la prórroga automática del contrato hasta el 30 de septiembre. Ante esta situación, el propietario deberá aceptar la situación pero si ya se habían acordado verbalmente las condiciones de actualización del nuevo contrato se podría afectar la relación entre las partes. “Esta situación puede leerse como un acto de cierto abuso por parte del locatario que no respeta lo pactado verbalmente, y el propietario podría negarse a renovarle el contrato al vencimiento de la prórroga legal, con el agravante de que si tiene pruebas -como mails o chats con ajustes acordados del nuevo contrato- podría iniciar acciones legales. Ahora si el inquilino quiere, puede firmar el nuevo contrato en estos días y comenzar a pagar el nuevo monto desde ahora”, analiza Esper.

¿Se pueden iniciar nuevos juicios o están todos suspendidos?

El decreto establece la suspensión de las ejecuciones de sentencias de desalojo por falta de pago -desde el 29 de marzo-, pero aquellos juicios que están en marcha continúan su curso. Y quienes quieren iniciar uno nuevo también pueden hacerlo cuando se levante el aislamiento obligatorio y los tribunales vuelvan a trabajar con normalidad. 

Por ejemplo, el propietario podrá demandar a los inquilinos que dejaron de pagar los alquileres de los primeros tres meses del año e iniciar un desalojo por falta de pago. Si la pretensión de demandar se fundara en otras causales diferentes a la falta de pago, como por ejemplo los casos que se realizan reformas no autorizadas o sub-alquilan un inmueble estando prohibido por contrato, puede iniciarse una acción de desalojo sin esperar al 30 de septiembre.

¿Qué pasa si el inquilino no cumple con los pagos comprometidos a partir de octubre?

El decreto no anula la validez del contrato firmado. Esto significa que en el caso de que el Gobierno no extienda los plazos del decreto, el propietario podrá iniciar acciones judiciales de desalojo por falta de pago.

¿Qué hago si ya se había dado el pre-aviso?

Si el inquilino ya notificó que, por ejemplo, dejaba el inmueble el primero de mayo deberá irse -siempre que se haya levantado la cuarentena y pueda mudarse- porque es muy probable incluso que el locador ya tenga un nuevo inquilino.

¿Qué ocurre con los ingresos planeados para abril?

El aislamiento obligatorio impidió que en las últimas semanas se firmaran nuevos contratos. Los que ya estaban cerrados podrán hacerse efectivos cuando se levante la cuarentena y se permitan las mudanzas. La entrega de las llaves depende de cada caso: algunas inmobiliarias están enviándolas a través de delivery.

Fuente: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/alquileres-congelados-respuestas-18-dudas-genera-decreto-nid2350279

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