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Noticias del Mercado Inmobiliario

Cómo evolucionaron los precios de venta desde abril 2019 hasta hoy.

Evolucionar significa que algo mejora con el tiempo, de lo contrario sería involución. En el marco económico argentino creo que más bien vivimos constantemente una involución involuntaria debido a 3 factores: tasaciones inmobiliarias de dudosa interpretación lógica; dueños que se ilusionan con el precio mayor tasado; dólar.

Vamos a ejemplificar: La realidad vista desde mi punto de vista profesional me dice que 3 inmobiliarias que tasan el mismo inmueble no coinciden en el mismo precio/valor. Esto es real. Entonces: el dueño a quien elige para vender su bien? Al que le da el valor mayor, lógica pura, es entendible.

En abril del año pasado un departamento de 3 ambientes típico en el centro de Lanús rondaba los U$S 120.000. El dólar valía $ 37; ó sea $ 4.440.000.

En octubre de 2019 el dólar trepó a $ 60; ó sea $ 7.200.000.

En abril de 2020 el dólar está en $ 68; ó sea $ 8.160.000.

¿Qué significa esto?

Para empezar en abril del año pasado ese departamento ya estaba sobretasado, pero supongamos que era el precio ideal. Cuando un inmueble no se vende es porque está mal ubicado, porque está en malas condiciones edilicias o porque está excesivamente caro. Después de cierto tiempo de no vender un inmueble la lógica es hacer una rebaja del precio, como ocurre con todos los productos tangibles que se comercializan en el mundo.

En el caso de los inmuebles no ocurre eso, o tal vez ocurre demasiado poco.

Cuando de abril a octubre del 2019 el dólar trepó a $ 60 el valor en pesos de ese departamento se incrementó en un 62%. Imposible pensar que en nuestro contexto económico una pareja recién formada con o sin hijos tengan esa capacidad de ahorro en tan pocos meses. Es casi imposible.

Pero no conformes con esto y con el cambio de año y el dólar a $ 68 (el blue $ 117) esos departamentos y otros tipos de inmuebles siguen ofreciéndose al mismo precio en dólares.

Entonces los precios en este sentido no evolucionan, sino que involucionan y solo logran la ralentización de las ventas y del flujo de mercadería.

Algunos datos oficiales para entender el concepto:

El 2019 fue el peor año en ventas de los últimos 30 años. El 2020 siendo malo iba a ser mejor que el 2019, ocurrió la pandemia del covid-19 y fue peor, increíblemente!

El 2020 inició el año con 234 mil inmuebles en venta en el Gran Buenos Aires y 6300 en venta solo en Lanús.

En abril de 2020 la cifra cayó a 205.000 inmuebles en venta en Gran Buenos Aires y 5100 en venta en Lanús (hablamos de inmuebles tipo vivienda).
La baja de inmuebles en venta se debe a dueños que pueden esperar por la venta y retiraron de la venta la vivienda adelantándose a lo que pueda ocurrir. El resto de inmuebles siguen en la larga espera y queda comprobado al ver las escrituras realizadas en enero y en febrero, 2500 y 3182 escrituras de venta respectivamente.

O sea que entre enero y febrero de 2020 solo se vendieron el 1,1% de los inmuebles ofrecidos. Una lo-cu-ra!

Ese 1,1% de inmuebles vendidos SE CONCRETARON entre un 15 a un 25% menos del valor publicado en portales.
Sin entrar mucho más en datos y estadísticas, venimos arrastrando una sobrevaluación de años y años, subas constantes del dólar, sobre tasaciones, y demás vicios que solo lograron un estancamiento total del mercado de usados y nuevos. Minimantente el mercado debería bajar un 15% los valores de golpe para darle una inyección de posibilidades a los compradores que cuentan con el efectivo para realizar la compraventa. Es imposible pensar que el mercado puede seguir sosteniendo este nivel de valores.

Por estos sencillos motivos compartidos por cientos de colegas es que digo que los precios involucionaron, el mercado se mantiene en movimiento si bajaran los precios mientras sube el dólar. Acá sube el dólar y los precios se mantienen a valor de hace 12 meses, incluso hay inmuebles que subieron en dólares, pero bueno una cosas es poner en venta y otra cosa es querer vender!
El que quiere vender negocia, pelea, hace descuentos, busca alternativas y soluciones y lo soluciona! NO ES MAGIA, ES VOLUNTAD.

Sería buen momento para hacer una depuración general y mostrar un sinceramiento inmobiliario total llamando a todos nuestros clientes vendedores, explicarles esta única verdad y deducir que dueño quiere vender y que dueño quiere perder el tiempo. Esto también aplica para algunas inmobiliarias.
Los sobreprecios afectan demasiado el mercado! Lo paralizan.

Falta una pregunta, típica y lógica desde el punto de vista del dueño:
-Si yo bajo de precio mi inmueble y entendiendo la coyuntura actual del mercado, quien me garantiza que con el dinero obtenido voy a poder reemplazar mi vivienda actual?

GRAN INCÓGNITA??? NO…

Con estas reglas de juego tenemos que empezar a vender pensando en si es posible la solución del dueño/vendedor que vende para poder comprar otro inmueble, ya que este, al contraofertar su compra va a recibir un descuento tal como él lo hizo al aceptar su oferta.

El que busca encuentra y si mi cliente rebaja un 20% su inmueble, cuando compre otra vivienda, yo como profesional inmobiliario, tengo que saber que tiene que ser mejor negocio la re-compra que la venta y lograr amortizar ese 20% que ya descontó capitalizandolo en su nueva adquisición, este es el mercado actual, trabajar en busca de soluciones individuales, dejar satisfecho al cliente, y si el cliente solo quiere el dinero total de su venta y no está dispuesto a esto, será entonces buen momento para retirar su inmueble de nuestra cartelera ya que hay muy poco mercado como para perder tiempo en ventas casi imposibles desde su concepción. Esto último se llama hacer una limpieza de mercado que vendría genial después de 20 años de subir el dólar y hacer la vista gorda en los precios!

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